La Corte di Cassazione italiana conferma la competenza del foro del consumatore nelle mediazioni immobiliari transfrontaliere
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In breve
- La Corte di Cassazione italiana ha confermato la competenza del foro del consumatore nelle controversie di mediazione immobiliare transfrontaliere.
- La captazione attiva dei consumatori stranieri da parte dell'agenzia fa scattare la competenza presso il domicilio del consumatore.
- Il caso riguardava un'agenzia italiana che chiedeva una provvigione ai consumatori tedeschi.
- La Corte ha sottolineato la necessità di prove concrete di una commercializzazione rivolta a mercati esteri.
Panoramica
La Corte di Cassazione italiana (Sezioni Unite) con l'Ordinanza n. 22465/2026 ha confermato che le controversie sulle provvigioni di mediazione immobiliare che coinvolgono consumatori di un altro Stato membro dell'UE devono essere proposte nello Stato di domicilio del consumatore quando l'agenzia orienta le proprie attività verso quel mercato. La decisione precisa che la mera accessibilità di un sito dall'estero non è sufficiente; occorrono prove concrete di una strategia commerciale rivolta al mercato estero.
Cosa è successo
Un'agenzia immobiliare italiana ha avviato un procedimento contro il venditore e l'acquirente - entrambi domiciliati in Germania - per ottenere il pagamento di provvigioni non corrisposte a seguito di una compravendita immobiliare transfrontaliera.
L'agenzia operava un sito web con contenuti in tedesco e utilizzava canali di marketing e recensioni che attrafevano clienti esteri, in particolare dalla Germania.
Sebbene un tribunale di primo grado italiano avesse inizialmente ritenuto la propria giurisdizione, la Corte d'Appello di Venezia l'ha invece esclusa sulla base delle regole europee di tutela dei consumatori, stabilendo che il giudice competente fosse in Germania.
In sede di impugnazione, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d'Appello, richiamando elementi chiari che le attività commerciali dell'agenzia fossero dirette ai consumatori in Germania, rendendo necessario che la controversia si svolgesse presso il domicilio del consumatore ai sensi del Regolamento (UE) 1215/2012.
Contesto
La pronuncia si colloca in linea con decisioni nazionali ed europee precedenti, come la CJUE C-104/22, che indicano i criteri per stabilire se un'impresa si rivolga ai consumatori stranieri: uso della lingua, valuta, pubblicità mirata e riferimenti a una clientela internazionale.
La semplice presenza online o l'uso di una lingua comune (ad esempio l'inglese) non soddisfa la soglia; deve emergere in modo dimostrabile una strategia di targeting del mercato estero.
Perché è importante
- La decisione chiarisce i confini sulla giurisdizione per la mediazione immobiliare e per controversie consumeristiche transfrontaliere analoghe nell'UE.
- Le agenzie che si rivolgono a mercati esteri devono considerare che troveranno applicazione le regole di tutela del consumatore - che impongono la lite nello Stato di residenza del consumatore - quando la strategia commerciale sia chiaramente diretta all'estero.
Fonti
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Mediazione immobiliare, foro del consumatore se l’attività è rivolta all’estero
ntplusdiritto.ilsole24ore.com