Mediacja Włochy

Włoski Sąd Najwyższy potwierdza właściwość sądu konsumenckiego w sporach o pośrednictwo w nieruchomościach w transakcjach transgranicznych

Opublikowano 2026-07-02 1 źródło Arbitraż Ochrona konsumentów Spory transgraniczne Włochy Mediacja Sektor nieruchomości Włochy

Artykuły są grupowane według języków, przepisywane w stałym formacie redakcyjnym i łączone z oryginalnymi źródłami. Jak informujemy.

W skrócie

  • Włoski Sąd Najwyższy utrzymał właściwość forum konsumenckiego w transgranicznych sporach o pośrednictwo w nieruchomościach.
  • Aktywne kierowanie oferty do zagranicznych konsumentów uruchamia jurysdykcję sądu miejsca zamieszkania konsumenta.
  • Sprawa dotyczyła włoskiej agencji dochodzącej prowizji od niemieckich konsumentów.
  • Sąd podkreślił znaczenie konkretnych dowodów na marketing skierowany na rynki zagraniczne.

Przegląd

Włoski Sąd Najwyższy (Sezioni Unite) wydał postanowienie nr 22465/2026, potwierdzając, że spory dotyczące prowizji z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w których konsument pochodzi z innego państwa członkowskiego UE, muszą być wnoszone w państwie miejsca zamieszkania konsumenta, gdy agencja kieruje swoją działalność na ten rynek.

Orzeczenie wyjaśnia, że sama możliwość dostępu do strony internetowej z zagranicy jest niewystarczająca - potrzebne są konkretne dowody komercyjnego ukierunkowania na zagraniczny rynek.

Co się wydarzyło

Włoska agencja nieruchomości zainicjowała postępowanie przeciwko zarówno sprzedającemu, jak i kupującemu - obaj mieli miejsce zamieszkania w Niemczech - w celu odzyskania niezapłaconych prowizji po transakcji transgranicznej.

Agencja prowadziła stronę internetową z treściami w języku niemieckim oraz korzystała z kanałów marketingowych i opinii przyciągających zagranicznych klientów, w szczególności z Niemiec.

Chociaż włoski sąd pierwszej instancji początkowo zaakceptował właściwość sądu, Sąd Apelacyjny w Wenecji odmówił właściwości, powołując się na europejskie przepisy o ochronie konsumentów i wskazując, że właściwy sąd znajduje się w Niemczech.

Po rozpoznaniu apelacji Włoski Sąd Najwyższy potwierdził rozstrzygnięcie sądu odwoławczego, wskazując na wyraźne dowody, że działalność komercyjna agencji była skierowana do konsumentów w Niemczech, a więc spór musi toczyć się w miejscu zamieszkania konsumenta na podstawie rozporządzenia UE 1215/2012.

Kontekst

Rozstrzygnięcie wpisuje się w dotychczasowe krajowe i europejskie orzecznictwo, takie jak CJUE C-104/22, które określa kryteria pozwalające ocenić, czy przedsiębiorca kieruje ofertę do osób w innym państwie: użycie języka, waluty, ukierunkowane reklamy oraz odniesienia do międzynarodowej klienteli.

Samo posiadanie obecności w internecie lub posługiwanie się wspólnym językiem (np. angielskim) nie spełnia progu; musi istnieć możliwe do wykazania ukierunkowanie na zagraniczny rynek.

Dlaczego to ważne

  • To orzeczenie porządkuje granice jurysdykcji w sprawach o pośrednictwo w nieruchomościach i podobnych transgranicznych sporach konsumenckich w UE.
  • Podmioty pośredniczące kierujące ofertę na zagraniczne rynki muszą liczyć się z tym, że zasady ochrony konsumentów, nakazujące prowadzenie sporu w państwie właściwym dla miejsca zamieszkania konsumenta, znajdą zastosowanie, gdy strategie handlowe są wyraźnie kierowane za granicę.

Źródła

Powiązane artykuły