El Tribunal Supremo italiano ratifica la competencia de consumo en la mediación inmobiliaria transfronteriza
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Resumen
- El Tribunal Supremo italiano confirmó el foro de consumo en controversias de mediación inmobiliaria transfronteriza.
- El direccionamiento activo de consumidores extranjeros por parte de la agencia activa la competencia en el domicilio del consumidor.
- El caso implicó a una agencia italiana que reclamaba una comisión a consumidores alemanes.
- El tribunal destacó la necesidad de pruebas concretas de marketing orientado a mercados extranjeros.
Resumen
El Tribunal Supremo italiano (Sezioni Unite) dictó la Ordenanza n.° 22465/2026, al confirmar que los litigios sobre comisiones de mediación inmobiliaria que involucren a consumidores de otro Estado miembro de la UE deben presentarse en el país del domicilio del consumidor cuando la agencia orienta sus actividades hacia ese mercado. La decisión precisa que no basta la mera accesibilidad de un sitio web desde el extranjero; se exigen pruebas concretas de direccionamiento comercial del mercado extranjero.
Qué pasó
Una agencia inmobiliaria italiana inició un procedimiento contra el vendedor y el comprador, ambos domiciliados en Alemania, para recuperar comisiones impagadas tras una operación inmobiliaria transfronteriza.
La agencia operaba un sitio web con contenido en alemán y utilizaba canales de marketing y reseñas que atraían clientes extranjeros, específicamente de Alemania.
Aunque un tribunal de primera instancia italiano había aceptado inicialmente la competencia, la Corte de Apelación de Venecia la rechazó con base en las normas europeas de protección de los consumidores, al considerar que el tribunal competente debía estar en Alemania.
Al conocer del recurso, el Tribunal Supremo italiano confirmó lo resuelto por la instancia de apelación, señalando pruebas claras de que las actividades comerciales de la agencia estaban dirigidas a consumidores en Alemania. En consecuencia, el litigio debía celebrarse en el domicilio del consumidor conforme al Reglamento (UE) 1215/2012.
Contexto
La decisión se alinea con pronunciamientos previos de tribunales nacionales y europeos, como CJUE C-104/22, que detallan los criterios para determinar si una empresa dirige su actividad hacia extranjeros: uso del idioma, la moneda, publicidad dirigida y referencias a una clientela internacional.
La mera presencia en línea o el uso de un idioma común (por ejemplo, el inglés) no alcanza el umbral; tiene que existir un direccionamiento demostrable del mercado extranjero.
Por qué importa
- Esta resolución delimita la competencia en materia de mediación inmobiliaria y en controversias similares entre consumidores en el ámbito de la UE.
- Las agencias que dirigen su actividad a mercados extranjeros deben tener en cuenta que se aplicarán las normas de protección de consumidores -que exigen litigar en el Estado de origen del consumidor- cuando la estrategia comercial esté claramente orientada al extranjero.
Fuentes
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Mediazione immobiliare, foro del consumatore se l’attività è rivolta all’estero
ntplusdiritto.ilsole24ore.com