Mediation Italië

Italiaans Hooggerechtshof bevestigt consumentenbevoegdheid bij grensoverschrijdende bemiddeling in onroerend goed

Gepubliceerd 2026-07-02 1 bron Arbitrage Consumentenbescherming Grensoverschrijdende geschillen Italië Mediatie Vastgoedsector Italië

Verhalen worden over talen heen gebundeld, herschreven in een vast redactioneel formaat en gekoppeld aan de originele bronnen. Hoe wij rapporteren.

Kort samengevat

  • Italiaans Hooggerechtshof bevestigt consumentenforum voor grensoverschrijdende geschillen over onroerendgoedbemiddeling.
  • Actieve gerichte werving van buitenlandse consumenten door het bureau triggert bevoegdheid bij de woonplaats van de consument.
  • Zaak betrof een Italiaans bureau dat commissie vorderde bij Duitse consumenten.
  • Het hof benadrukte concrete bewijzen van marketing die is gericht op buitenlandse markten.

Overzicht

Het Italiaanse Hooggerechtshof (Sezioni Unite) gaf Ordinanza nr. 22465/2026 en bevestigde dat geschillen over commissies voor bemiddeling in onroerend goed waarbij consumenten uit een andere EU-lidstaat betrokken zijn, moeten worden voorgelegd aan het land waar de consument woont wanneer het bureau zijn activiteiten op die markt richt. De uitspraak verduidelijkte dat enkel het feit dat een website in het buitenland toegankelijk is, niet volstaat; er is concrete bewijsvoering nodig dat de buitenlandse markt commercieel wordt aangevallen.

Wat er gebeurde

Een Italiaans makelaarskantoor in onroerend goed startte een procedure tegen zowel de verkoper als de koper - beiden met woonplaats in Duitsland - om niet-betaalde commissies te innen na een grensoverschrijdende vastgoedtransactie.

Het kantoor beheerde een website met Duitstalige inhoud en gebruikte marketingkanalen en beoordelingen die buitenlandse cliënten aantrokken, specifiek uit Duitsland.

Hoewel een Italiaanse rechtbank in eerste aanleg de bevoegdheid aanvaardde, wees het Gerechtshof van Venetië die bevoegdheid af op basis van Europese regels inzake consumentenbescherming en oordeelde dat de bevoegde rechter in Duitsland lag.

In hoger beroep bevestigde het Italiaanse Hooggerechtshof de beslissing van het hof, met als reden dat uitdrukkelijk vaststaat dat de commerciële activiteiten van het kantoor waren gericht op consumenten in Duitsland. Daardoor moest de procedure worden gevoerd in de woonplaats van de consument op grond van EU Regulation 1215/2012.

Achtergrond

De uitspraak sluit aan bij eerdere nationale en Europese beslissingen, zoals CJUE C-104/22, waarin de criteria worden uitgewerkt om vast te stellen of een onderneming buitenlanders beoogt: taalgebruik, valuta, gerichte reclame en verwijzingen naar een internationaal klantenbestand.

Een enkele online aanwezigheid of het gebruik van een gangbare taal (bijvoorbeeld Engels) voldoet niet aan de drempel; er moet aantoonbaar sprake zijn van gerichte werving van de buitenlandse markt.

Waarom dit ertoe doet

  • Deze beslissing verduidelijkt de grenzen van de bevoegdheid bij bemiddeling in onroerend goed en vergelijkbare grensoverschrijdende consumentengeschillen binnen de EU.
  • Bureaus die buitenlandse markten benaderen, moeten er rekening mee houden dat regels inzake consumentenbescherming - waarbij een procedure in de thuisstaat van de consument moet worden gevoerd - van toepassing worden wanneer de commerciële strategieën aantoonbaar op het buitenland zijn gericht.

Bronnen

Gerelateerde artikelen