Arbitragem foi introduzida para negociações anuais de aluguel na Suécia desde 2023
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Resumo
- A Suécia implementou um mecanismo de arbitragem para negociações anuais de aluguel em 2023.
- O número de casos de arbitragem superou em muito as projeções do governo.
- Tanto organizações de proprietários quanto de inquilinos manifestaram preocupações com o processo.
- O sistema levantou dúvidas sobre transparência e o peso sobre o tribunal de locações.
Visão geral
Desde janeiro de 2023, a Suécia adotou um novo procedimento de arbitragem para resolver negociações anuais de aluguel que não avançam, entre proprietários de imóveis e a Swedish Union of Tenants (Hyresgästföreningen). A reforma foi concebida como um mecanismo alternativo de resolução de disputas quando as partes não conseguem chegar a um acordo por meio de negociações diretas.
O que aconteceu
Pela reforma de 2023, qualquer das partes nas negociações anuais de aluguel pode solicitar ao tribunal regional de locações (Hyresnämnden) a nomeação de um árbitro independente, caso as conversas não tenham resultado em acordo dentro de três a quatro meses.
O árbitro, escolhido por neutralidade e experiência relevante, emite uma recomendação sobre o ajuste do aluguel em seis semanas. Ambas as partes têm duas semanas para transformar essa recomendação em um acordo formal, e os custos são compartilhados entre elas.
O procedimento só está disponível quando os acordos incluem uma cláusula específica de arbitragem. A maioria dos modelos de negociação foi atualizada nesse sentido após a promulgação da lei.
Desde a introdução, os casos registrados de arbitragem aumentaram de forma acentuada em comparação com as estimativas iniciais do legislativo: de uma projeção de 50 a 200 por ano para mais de 6.000 casos apenas em 2024, com efeito acumulado em cerca de 150.000 contratos de locação.
Contexto
O procedimento de arbitragem foi introduzido após preocupações contínuas com negociações prolongadas de aluguel e dificuldades para chegar a acordos, especialmente depois que mudanças anteriores retiraram a influência normativa de empresas públicas de habitação sobre os aluguéis praticados no mercado.
Críticas surgiram quanto à ausência de obrigação do árbitro de apresentar justificativas detalhadas, além de incerteza sobre a aplicabilidade do procedimento a aluguéis contestados de apartamentos recém-construídos.
Tanto associações de proprietários quanto associações de inquilinos deram voz à insatisfação: proprietários apontam um novo veto efetivo para os inquilinos, enquanto representantes de inquilinos alegam uso indevido por parte dos proprietários.
Porque importa
- O aumento acentuado de casos de arbitragem colocou uma pressão significativa sobre os tribunais de locações, em especial nas grandes cidades.
- Há debates em curso sobre transparência e efetividade do sistema de arbitragem no setor de locações da Suécia.
Fontes
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Skiljeförfarande vid hyresförhandlingar – så fungerar det
fastighetstidningen.se