En Suède, une procédure d'arbitrage instaurée pour les négociations annuelles de loyer depuis 2023
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En bref
- En 2023, la Suède a introduit un mécanisme d'arbitrage pour les négociations annuelles de loyer.
- Le nombre d'affaires d'arbitrage a largement dépassé les projections du gouvernement.
- Les associations de bailleurs et de locataires ont toutes deux fait part de leurs inquiétudes.
- Le dispositif a soulevé des questions sur la transparence et la charge pour le tribunal des loyers.
Vue d’ensemble
Depuis janvier 2023, la Suède a mis en place une nouvelle procédure d'arbitrage pour trancher les négociations annuelles de loyer bloquées entre les propriétaires et l'Union suédoise des locataires (Hyresgästföreningen). La réforme visait à constituer un mécanisme alternatif de règlement des différends lorsque les parties n'aboutissent pas à un accord par des négociations directes.
Ce qui s’est passé
Dans le cadre de la réforme de 2023, chaque partie aux négociations annuelles de loyer peut saisir le tribunal régional des loyers (Hyresnämnden) afin qu'un arbitre indépendant soit désigné si les discussions n'ont pas abouti à un accord dans un délai de trois à quatre mois.
L'arbitre, choisi pour sa neutralité et son expertise pertinente, formule une recommandation concernant l'ajustement du loyer dans un délai de six semaines. Les deux parties disposent ensuite de deux semaines pour transformer cette recommandation en accord formel, et les frais sont partagés entre elles.
Le dispositif n'est applicable que lorsque les accords prévoient une clause d'arbitrage spécifique. La plupart des cadres de négociation ont été mis à jour en conséquence après l'adoption de la loi.
Depuis sa mise en place, le nombre d'affaires d'arbitrage enregistrées a fortement augmenté par rapport aux estimations initiales du législateur : d'une projection de 50 à 200 par an à plus de 6 000 affaires rien qu'en 2024, avec, au total, un impact sur environ 150 000 contrats de location.
Contexte
La procédure d'arbitrage a été introduite dans un contexte de préoccupations persistantes liées à des négociations de loyer qui s'éternisaient et à des difficultés à parvenir à des accords, notamment après des changements antérieurs qui ont supprimé l'influence normative des sociétés de logements publics sur les loyers du marché.
Des critiques ont également porté sur l'absence d'obligation de fournir des motifs détaillés de la part de l'arbitre, ainsi que sur l'incertitude concernant l'application de la procédure aux loyers litigieux pour des appartements nouvellement construits.
Des insatisfactions ont été exprimées par les bailleurs et les associations de locataires : les bailleurs évoquent une sorte de droit de veto effectif nouveau pour les locataires, tandis que des représentants des locataires dénoncent un usage détourné par les propriétaires.
Pourquoi c’est important
- La forte hausse du nombre d'affaires d'arbitrage a exercé une pression importante sur les tribunaux des loyers, en particulier dans les grandes villes.
- Des débats se poursuivent concernant la transparence et l'efficacité du système d'arbitrage au sein du secteur locatif suédois.
Sources
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Skiljeförfarande vid hyresförhandlingar – så fungerar det
fastighetstidningen.se